律师和普通人的区别在于，看待问题的出发点是否从法律开始。面对某种纠纷，普通人会从受害人的角度，想方设法帮助受害人解决问题。但律师会先从纠纷的起因开始分析，不会贸然地断定受害人一定是受害人。以韩国租房领域经常出现的类似问题为例，许多声称被害、吃亏的人，很多时候其实是有错在先。所以不了解韩国租房法律的情况下，千万不要只带着热情去帮助有困难的人。
 

　　先说一个典型的案例。留学生小刚因家庭原因需要马上回国。于是向房东说明了情况，房东说等找到下一个租户小刚就可以走。但过了一个月，房东没有找到新租户。小刚认为房东在故意刁难他，所以在网上向同胞们求助。平时乐于助人的大强看到小刚的求助，决定帮小刚“维权”。大强要来了房东的电话，用流利的韩语警告房东不要刁难小刚，希望赶紧退还保证金。结果，不仅保证金没要到，还激怒了房东。

　　看到这里，普通人认为房东不是个好人。并对小刚的遭遇感到遗憾的同时，称赞大强敢于帮助同胞的勇气。可是在律师的眼里，大强的行为是“害人”。原本小刚还有希望退掉租住房，却因为大强的鲁莽介入变得更难。为什么律师的看法如此不同呢?

　　首先，在判断租户退房的问题时，应当首先分析租户有没有提出退房的权利。根据韩国法律规定，租户有提出退房权利的常见情况是：因房东的过错导致租房无法正常用来居住，或者是租户在租房合同到期之前及时提出不续约，或者是租房合同自动延期。本案例中，租户小刚的情况不属于租房无法正常用来居住的情况，所以要从租房合同的状态来判断小刚是否有权退房。

　　如果小刚的租房合同只剩下6个月到2个月就要到期，小刚就有权利提出不续约，并在租房合同到期之日退房。如果小刚的租房合同已经自动延期，小刚就有权随时提出退房，并在三个月之后离开租住房。换句话说，无论哪种情况小刚都不能提出退房的同时马上获得保证金，需要等待一定的时间才有权向房东要保证金。

　　回到本案，小刚因为家里有事情急需退房。但过了一个月也不见房东退还保证金，就觉得自己受到委屈向他人求助。可是通过前面的法律分析可以清楚地了解到，小刚在提出退房之后没有权利向房东要保证金。要是小刚的租房合同没有自动延期过，且到期的时间还剩下超过6个月，就连提出退房的“资格”都没有。

　　因此也可以看出，本案中房东承诺找到新的租户就让小刚退房并不是刁难，而是照顾。所以在房东让步的情况下，小刚却通过“维权”让房东再让一步，从房东的角度上来看简直是得寸进尺。这时房东完全有可能收回让步的想法，让租户继续履行租房合同。这样的话，能否顺利退房都成了问题，更不用说要回保证金了，租房合同剩余期限越长，拿回保证金的可能性就越小。


 

来源：金律普及韩国法律 作者：金毅律师

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